Kira Bedelinin Tespiti
Türk Hukuku’nda kişinin ikamet ihtiyacını karşılayan kira türü konut, üzeri çatılı olan ve ticari veya sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerin veya mesleğin icrasını sağlayan kira türü ise çatılı işyeri kirası olarak nitelendirilmektedir. Ülkemizde özellikle enflasyonun hızla artış gösterdiği son dönemlerde, kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedelleri, düşük kalmakta ve bu durum kiraya veren ile kiracı arasında menfaat çatışmaları yaratmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının konut/işyeri ihtiyacını uzun vadeli olarak karşılayabilmesi ve hayatını söz konusu konut/işyeri çevresinde düzenli bir şekilde idame ettirebilmesi adına, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi kanun koyucu tarafından zorlaştırılmış ve kiraya veren tarafından sözleşmenin süresine bağlı olarak feshin gerçekleştirilebilmesi için 10 (on) yıl gibi uzun bir süre belirlenmiştir. Halihazırda kiraya veren tarafından sona erdirilmesi güç olan bu tür sözleşmelerde, bir de uzun yıllar boyunca kira bedelinin aynı kalmasının önüne geçilmek istenmiş ve birtakım yasal düzenlemelerle kiraya veren lehine menfaat dengesi sağlanmaya çalışılmıştır. Bu amaçla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) 344. ve 345. maddeler eklenerek taraflara kira bedelini belirleme ve kira bedelini tespit davası açma imkânı tanınmıştır. Bu düzenlemeleri aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz.
Taraflarca Anlaşma Yapılmışsa
TBK’nın 344/1. maddesi “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmünü içermektedir.
Hükme göre, ilk kira yılı için serbestçe belirlenmiş olan kira bedeline sonraki yıllarda uygulanabilecek artış oranına yasal bir üst sınır getirilmiştir. Hüküm uyarınca kira sözleşmesinde yer alan kira artış oranı yalnızca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerli olarak kabul edilmiştir.
Hükümde yer alan “yenilenen kira dönemi” ifadesinin, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesinden sonraki uzama dönemleri olduğuna ilişkin tartışmalar mevcuttur. Ancak maddenin düzenlenme amacı ile “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” ifadesi bir arada değerlendirildiğinde, kira sözleşmesinin süresi ne olursa olsun kiraya veren tarafından yapılacak artış oranının sınırlandırılmasının hedeflendiği görülmektedir. Bu doğrultuda, kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli veya belirsiz süreli olarak akdedilmesi maddenin uygulanması hususunda herhangi bir değişiklik yaratmayacak ve kira sözleşmesi kaç yıllık yapılmış olursa olsun, taraflarca anlaşılan oran kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki kira yılından itibaren uygulanmaya başlanacaktır.
Örneğin; 01.01.2023 tarihinde imzalanan 3 yıllık kira sözleşmesi için 01.01.2026 tarihine kadar tarafların serbestçe artış yapacağı ve TBK 344/1’deki TÜFE sınırlamasının 01.01.26’dan sonraki kira dönemleri için geçerli olacağı söylenemeyecektir. Verilen bu örnekte ilk kira döneminin sona erdiği 01.01.2024 tarihinde TÜFE sınırını aşmamak koşuluyla sözleşmede belirlenen artış gerçekleştirilecek, takip eden kira dönemlerinde de aynı sınırlamaya uyularak artış yapılacaktır.
Ancak günümüz ekonomik koşulları ve enflasyonun her geçen gün artması sebebiyle; 11.06.2022 tarihinde TBK’ya Geçici 1. Madde hükmü eklenmiş ve konut kiraları bakımından 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenleme ile ayrıca TÜFE oranının %25’in altında kalması durumunda, üst sınırı TÜFE’nin oluşturacağı belirtilmiş ve enflasyona karşı konut kiracısının korunması amaçlanmıştır. Böylece, 2023 yılının Temmuz ayına kadar yalnızca konut kiraları bakımından üst sınır %25 iken, çatılı işyeri kiraları bakımından üst sınır TÜFE oranı olarak kabul edilmiştir.
Kira sözleşmelerinde TBK’da belirtilen bu sınırları aşan bir düzenleme yapılmış olması halinde artış hükmünün tamamı değil, yalnızca sınırları aşan kısmı geçersiz olacaktır. Bu noktada tarafların artış oranına ilişkin yapmış oldukları anlaşmanın geçersiz olacağını bilselerdi sözleşmeyi hiç yapmayacakları ve bu nedenle kira sözleşmesinin geçersiz olması gerektiği yönündeki iddiaları da kabul edilmeyecektir.
Taraflarca Anlaşma Yapılmamışsa
TBK’nın 344/2. maddesine göre taraflarca artışa ilişkin herhangi bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Nitekim artış hükmü içermeyen bir kira sözleşmesinde taraflarca kira bedelinin tespiti davasının açılması ve hâkim tarafından bir belirleme yapılması gerekmektedir. Hâkimin yapacağı belirlemede de 344/1. maddeyle uyumlu olarak TÜFE oranının üzerinde bir artışa hükmedilemeyecektir. Ancak bu düzenleme ile TBK 344/1’den farklı olarak hâkime kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapma yetkisi verildiği ve bu doğrultuda hâkimin TÜFE oranının altında bir kira bedeline de hükmedebileceği görülmektedir.
TBK’nın Geçici 1. Maddesi hükmü bu fıkra kapsamında da uygulama alanı bulacaktır. Taraflarca kira sözleşmesinde artışa ilişkin bir düzenlemenin yapılmamış olması halinde hâkim, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından %25’in üzerinde bir artışa hükmedemeyecektir. İşyeri kiralarında ise %25’lik bu sınır geçerli olmayacak, hâkim TÜFE oranı ile sınırlı olacaktır.
Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri
TBK’nın 344/3. maddesi uyarınca taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 (beş) yıldan uzun süreli veya 5 (beş) yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 (beş) yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Söz konusu düzenlemeyle, sözleşmede artış hükmünün bulunup bulunmadığı fark etmeksizin taraflara kira bedelinin tespitine ilişkin dava açma hakkı tanınmıştır.
Madde kapsamında hâkim, kira bedelini tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Hâkim belirlemeyi yaparken ilk iki fıkranın aksine TÜFE oranı ile bağlı olmayıp, taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, taşınmazın çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepleri dikkate alacaktır.
Kanun koyucunun düzenlemeyi yapmaktaki asıl amacı, 5 yıl ve 5 yıldan uzun süredir sürdürülen kira ilişkilerindeki kira bedellerinin, yeni tarihli kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedellerinin karşısında düşük kalmasını engellemek ve uzun süreli kira sözleşmesi imzalayan kiraya verenlerin korunmasını sağlamaktır. Hükmün amacı düşünüldüğünde “yenilenen kira sözleşmelerinde” ifadesinden her bir kira döneminin anlaşılması gerektiği kanaatindeyiz. Aynı husus 5 (beş) yıldan uzun süreli veya belirsiz süreli olarak akdedilmiş sözleşmeler için de geçerli olup sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yılın geçmesiyle birlikte henüz sözleşmede belirlenen süre dolmamış veya sözleşmede süre belirtilmemiş olsa bile kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilecektir. İlk 5 yılın tamamlanmasıyla kira tespit talebi gerçekleştirildikten sonra, ikinci kez kira tespitinin talep edilebilmesi için bir 5 yılın daha geçmesi yeterlidir.
Kiraya veren tarafından 5. yılda kira tespit davasının açılması gibi bir zorunluluğun bulunmamaktadır. Yani, 5. yılın sonunda dava açmamış olan kiraya verenin dava hakkının ortadan kalktığı söylenemez. Önemli olan husus 5 yılın tamamlanmış olması olup kiraya veren dilerse kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra örneğin; 7. yılda dava yoluna gidebilecektir.
Dava Açma Süresi
TBK’nın 345. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, taraflardan herhangi biri tarafından her zaman açılabilmektedir. Ancak, davanın açılış tarihi mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağının tespiti için önem arz etmektedir. Davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 (otuz) gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından en geç 30 (otuz) gün içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Hükümde düzenlenen 30 (otuz) günlük sürenin geçirilmesi durumunda, taraflarca sözleşmeye yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm konulmamışsa, mahkemece hükmedilen kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Örneğin 01.01.2023 tarihinden itibaren kira bedelinin belirlenmesi talebiyle 01.04.2023 tarihinde dava açılmış ve otuz günlük süreye uyularak herhangi bir yazılı bildirimde bulunulmamışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren başlayacak kira dönemi için geçerli olacaktır.
Ancak, taraflarca sözleşmeye yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm konulmuşsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Böylelikle uygulamada neredeyse her kira sözleşmesinde yer alan kira artış hükümleri, 30 günlük süre şartını ortadan kaldırarak taraflara yeni kira döneminin sonuna kadar olmak kaydıyla istedikleri zaman dava açma özgürlüğünü sağlamış olmaktadır.
Sonuç
Sonuç olarak, TBK’nın 344. maddesinin ilk iki fıkrası ile; kiracı korunmak istenmiş ve kira bedeline yapılacak artış oranının üst sınırının belirlenmesi yoluna gidilmiştir. Ancak, enflasyon sebebiyle yaşanabilecek ani değişikliklere karşı maddenin 3. fıkrası ile kira sözleşmesinin imza tarihinden başlamak üzere 5 (beş) yılın geçmesinden sonra kira bedelinin tespiti için taraflara dava açma imkânı verilmiştir. Böylece açılan dava sonucunda hâkim tarafından taşınmazın durumu ve emsal kira sözleşmeleri incelenerek TÜFE oranının altında kalmayacak bir kira bedeli belirlemesi yapılmakta ve kiraya veren lehine menfaat dengesi sağlanmaktadır. Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilecek bir dava türü olup davanın açıldığı tarih yalnızca hâkim tarafından hükmedilen kira bedelinin hangi kira dönemi için geçerli olacağı hususunun belirlenmesinde etkili olacaktır.
Av. Zeynep Cengiz
